LEGALITAS

Madrid, 16 de febrero de 2011

• ¿LA ENTREGA DE LA VIVIENDA AL BANCO ES SUFICIENTE PARA SALDAR LA HIPOTECA?

La Audiencia Provincial de Navarra ha dictado un cuestionado Auto en el que reconoce que la adjudicación de la vivienda en subasta puede ser suficiente para liquidar la deuda hipotecaria. Tanto la normativa como la práctica de los tribunales se posicionan en contrario.

Recientemente ha sido noticia el Auto dictado por la Audiencia Provincial de Navarra en fecha 17 de diciembre de 2010 (Auto Nº 111/2010) que considera suficiente la entrega de la vivienda al banco para saldar la deuda hipotecaria, a pesar de que el valor del inmueble se haya depreciado, ateniéndose principalmente al argumento de que, en este caso concreto, el valor atribuido al inmueble al tiempo de escriturarlo era elevado e incluso superior al préstamo concedido y su depreciación posterior no debe perjudicar al deudor hipotecario.

No obstante, esta decisión del Tribunal no es en absoluto pacífica, pues es contraria tanto a la normativa como a la práctica reiterada de Juzgados y Tribunales. De hecho, BBVA lo ha recurrido, previo al de amparo ante el Tribunal Constitucional.

En efecto, este Auto 111/2010 parece ser una excepción, puesto que un nuevo Auto dictado por la propia Audiencia Provincial de Navarra resuelve que con la devolución de un piso no se salda la deuda hipotecaria contraída con una entidad financiera, fallando que el Juzgado proceda a embargar los bienes de la parte ejecutada en "cantidad suficiente" para cubrir la suma reclamada.

En particular, este nuevo auto nos recuerda que conforme a nuestra normativa el deudor debe responder con todos sus bienes "presentes y futuros" del cumplimiento de sus obligaciones (art.1911 CC) y que si subastados los bienes hipotecados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el juez podrá pedir el embargo por la cantidad que falta (art. 579 LEC).

Sin perjuicio de lo anterior, desde diversos sectores jurídicos se plantean posibles propuestas de reforma para adecuar la vigente normativa a la realidad actual buscando mayor equidad. Por ejemplo el Colegio de Registradores, propone que deberían estudiarse algunas iniciativas encaminadas a mejorar la posición de los consumidores, como implantar un sistema oficial de subastas electrónicas de fincas hipotecadas que facilitaría su difusión, elevar el porcentaje de adjudicación del inmueble por el banco (del 50% al 75% del valor de tasación), promover la actualización de la tasación durante la ejecución hipotecaria, prohibir al banco que siga dirigiéndose contra el deudor si ha podido resarcirse del daño vendiendo la casa a un tercero por un valor superior, prohibir o limitar ciertas comisiones consideradas gravosas (comisiones de apertura, cancelación anticipada, novación o estudio…) así como limitar el interés de demora, limitar el impacto abusivo de ciertas cláusulas (p.ej. la de vencimiento anticipado del préstamo que a veces se aplica por el impago de una sola cuota), …

De todo ello se extraen las siguientes conclusiones:

• Actualmente, debemos atenernos a la normativa en vigor de modo que NO ES EXIGIBLE a ningún banco que con la sola entrega del inmueble quede saldada toda la deuda hipotecaria.
• En cuanto a la dación en pago (que consisten en la entrega de la vivienda al banco en pago de la deuda hipotecaria), es una opción puramente negociada que puede plantearse pero no imponerse a ninguna entidad. En esa negociación podría apelarse al cambio sustancial en las circunstancias sufrido por la sociedad española (cláusula rebus sic stantibus) , predominantemente hipotecada (frente a países que optan por el alquiler en lugar de la compra) y en la que la crisis económica ha abocado a miles de ciudadanos a situaciones de impago de sus hipotecas, por causa de fuerza mayor ajenas a ellos; de ese modo, los bancos y los consumidores podrían llegar a propuestas de negociación con el objetivo de renovar, mantener la vigencia o resolver esos contratos hipotecarios, de la forma menos onerosa para ambas partes.
• Es posible que, teniendo en cuenta nuestra realidad social y con la voluntad de renovar el sistema hipotecario, pudieran promoverse diversas reformas legislativas orientadas a reducir la onerosidad de las ejecuciones hipotecarias. Hoy en día, sin embargo, la legislación avala la actuación de los bancos en este tema.

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